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">Newsnet 2022-09-25 12:25
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    羊毛出在羊身上

    其实,公众对“公摊面积”的焦虑,更多的是来自较为极端的销售案例。

    恐怕最极端的做法,是把小区的“会所”等配套商服面积或物业管理办公面积都分摊给住户,花了100平方米的钱住了35平方米的一室一厅,这形成了一朝被蛇咬十年怕井绳的“寒蝉效应”。

    不过,现在的开发商早不这么做了,物管也好,商服也好,会所也好,“服务水平”越高,房价越高,何必用这么直接粗暴又令人不快的手段去赚钱呢?俗话讲“买的没有卖的精”,就是这个道理。

    当下中国的房价,不是由居住面积的刚需支撑的;即便是在房住不炒的情况下,改善性需求的户内面积往往也不是第一位的考虑。

    地段的安全性,服务的配套水平,教育学位的保障,就医的方便程度,公交站点的可达性等等,不少因素会优先于户内面积被选择,比K值的大小更能影响房价的水平。

    对于租赁房、保障房而言,做高出房率(K值),在不影响使用品质的前提下减少公摊面积,无疑是政府补贴方、开发建设方和住户方都可以获利的事情。当然,对于单纯居住需求的刚需,K值越大也是越好的,牺牲的是纯居住以外的需求。

    而对于商品化的住宅,问题要复杂的多。但无论怎么算,交换价值不变,交换价值≠使用价值是一定的。一套总交换价值1000万的房子,你可以用建筑面积算出个每平方米10万的价格,也可以用户内使用面积算出个每平方米12-15万的价格,但交易价格1000万不会变,关键还是看你看重“里子”还是看重“面子”;看重实际居住面积的扩大,还是看重地段综合服务水平的提高;看重当下的“差不差钱”,还是看重未来长期的财产收入变化。

    必要的公摊面积是躲不过去的,不同算法带来的是心理感受的不同。在住宅市场上,不要指望羊毛出在猪身上是硬道理。

    不过,上述规范出台,有它的指向性意图:

    一是防范开发商通过公摊面积做文章,逃避其应承担的配建社会责任。

    二是以套内面积计算,有助于厘清住宅使用过程中的水电气等费用清算;即使涉及分摊费用,也能讲得清楚明白。

    三是制约开发商对出房率低的楼盘“虚假”宣传,规范销售行为。

    然而,技术规范就是技术规范,它可以直接约束的都是设计、建造等行为;它对市场行为的影响是有限的,不用过度解读。

    本文系凤凰网评论部特约原创稿件,仅代表作者立场。

    主编|萧轶

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